호치민시, 올해 주택 공급 중 70%는 중·고급형 아파트…서민형은 ‘전무’
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올 들어 베트남 호치민시에 공급된 상업용 주택 가운데 70% 이상이 고급 아파트에서 나온 것으로 나타났다.
호치민시부동산협회(HoREA)가 이달 중순 정부에 제출한 보고서에 따르면, 9월 기준 호치민시에서 분양 요건을 갖춘 주택 가운데 고급 및 중고급 아파트는 전체의 73.6% 비중을 차지했다. 이 외 중급 아파트는 7.1%에 불과했으며, 서민형 주택 공급은 전무했다.
주택 공급 구조에 있어 수급 불균형이 심화함과 동시에 아파트 가격 또한 고공행진을 이어가고 있다.
부동산 컨설팅 업체 CBRE베트남이 내놓은 보고서에 따르면, 3분기 호치민시 아파트 평균 분양가는 ㎡당 7,500만 동(2,902달러, 부가세 제외)으로, 동사가 서민형 아파트 분류 기준값으로 활용하고 있는 3,500만 동(1,355달러)/㎡을 두 배 이상 상회했다.
DKRA컨설팅에 따르면, 3분기 호치민시 아파트의 분양가는 최저 3,280만 동(1,270달러)/㎡, 최고 5억2,030만 동(2만138달러)/㎡(부가세 포함)으로 평균가는 6,850만 동(2,651달러)/㎡을 기록했다.
이에 대해 부동산 컨설팅 업체 애비슨영베트남(Avison Young Vietnam)은 도심지 가용토지가 제한적인 상황 속 토지·보상·사업 개발 비용 등이 올라 분양가가 더 내려갈 수 없는 하한선이 생겼다고 분석했다. 시행사는 수익률을 맞추려고 고급 주택 위주로 상품을 구성할 수밖에 없다는 설명이다.
업계에 따르면, 현재 지역별 분양가는 도심지와 투티엠(Thu Thiem) 지역이 ㎡당 7,000~1만5,000달러, 동부와 남부 도시는 ㎡당 3,800~5,500달러 수준을 보이고 있다. 서부 도시권에서도 ㎡당 4,500~4,800달러 상당 고급 주택들이 나오고 있다.
한편, 현재 호치민시에는 법적 문제로 개발되지 못하고 있는 프로젝트도 상당한 상태다. 당국에 따르면 9월 초 기준 장기간 멈춰선 사업은 1,338건, 투자 규모로는 658조840억 동(약 254억7,110만 달러)에 달했다.
올 들어 공급되는 집값이 수요자 대부분의 지불 능력을 넘어서자 거래도 위축되는 양상을 보이고 있다. DKRA컨설팅에 따르면, 3분기 호치민시와 인근 지방 아파트 분양 매물은 1만3,215호에 달했으나, 실제 분양 건수는 3,471건으로 시장 흡수율은 26%에 그쳤다. 전분기와 비교하면 66% 급락한 수준이다.
이에 대해 레 황 쩌우(Le Hoang Chau) 호치민시부동산협회장은 “구매력 약화로 인해 재고가 늘면서 기업들의 자본이 묶이고 유동성이 감소한 상태”라고 설명했다.
즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung) CBRE베트남 전무는 “주택 시장은 높은 금리와 신중한 구매 심리로 인해 압박을 받고 있다”며 “시행사들은 수요 진작을 위해 상품 구성을 바꾸고 분양대금 납부 유예와 이자 지원 정책을 내놓고 있다”고 진단했다.
도심에서 서민형 주택이 자취를 감추자 주택 구매 수요는 외곽으로 옮겨가고 있다.
애비슨영에 따르면 옛 빈즈엉성과 바리아붕따우성 지역의 아파트 분양가는 ㎡당 1,800~4,500달러 범위로, 근로자들의 주택 수요를 흡수하고 있다. 온라인 부동산정보 플랫폼 밧동산닷컴(Batdongsancom) 또한 빈즈엉성 지역 주택·토지 검색 비중이 2024년 1분기 9%에서 지난 3분기 30%까지 증가했다고 밝혔다.
호치민시 역시 고착화된 주택 수급 불균형을 완화하기 위해 법적 문제 해소와 사회주택 개발에 박차를 가하고 있다. 관계 기관은 법적 문제로 계류된 사업 723건을 풀어 전체 정체 사업의 54%를 해소했으며, 사회주택은 2026~2030년 기간 총 18만1,257호를 공급한다는 목표다.
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