베트남서 부는 ‘아파트 고급화’ 바람…신규 공급 중 절반 분양가 8,000만 동/㎡ 넘어
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지난 2분기 베트남 전국 아파트 신규 공급량이 2만5,000호를 넘어선 가운데 실수요가 가장 많은 중저가 아파트 공급은 사실상 전무했던 것으로 나타났다. 현지 주택 시장은 ㎡당 분양가가 8,000만 동(3,046달러) 이상인 고가의 아파트가 전체 공급의 절반을 차지하며 수급 불균형이 고착화되는 모양새다.
베트남부동산중개인협회(VARs)가 최근 내놓은 시장 보고서에 따르면, 2분기 전국 아파트 신규 공급량은 약 2만5,500호에 육박한 것으로 집계됐다. 공급 구조를 살펴보면, 분양가가 ㎡당 8,000만 동 이상인 최고급 아파트가 전체의 45%로 가장 큰 비중을 차지한 가운데, 분양가 5,000만 동(1,904달러)/㎡인 고급 아파트가 37%, 중급 아파트가 18%로 그 뒤를 이었다. 2채 중 1채가 고가 아파트였던 셈으로, 서민형 아파트로 분류되는 2,500만 동(952달러)/㎡ 이하 아파트는 사실상 자취를 감췄다.
베트남 양 대도시인 하노이와 호치민시 역시 고급 아파트 쏠림에 따른 분양가 상승세가 이어지고 있다. 보고서에 따르면, 2분기 하노이 아파트 신규 공급은 대부분 고급 또는 최고급 아파트로, 이로 인해 도심지 평균 분양가는 ㎡당 약 1억2,100만 동(4,607달러)까지 상승했다. 호치민시 또한 마찬가지로 신규 분양가가 대부분 1억 동(3,807달러)/㎡ 이상으로 책정되며 평균 분양가 역시 1억300만 동(3,922달러) 안팎을 유지했다.
부동산 컨설팅 업체 애비슨영베트남(Avison Young Vietnam) 또한 유사한 내용의 보고서를 발표했다. 애비슨영에 따르면, 2분기 하노이·호치민시 아파트 신규 공급량 중 75~80%는 고급 및 최고급 부문에 집중된 것으로 파악됐다.
하노이의 경우, 서부 및 동부도시권에 위치한 아파트 단지들의 분양가가 ㎡당 8,500만~1억1,500만 동(3,236~4,378달러) 안팎으로, 도심지 최고급 아파트는 이보다 높은 1억4,000만~2억5,000만 동(5,330~9,518달러)/㎡ 범위로 형성됐다. 호치민시는 도심지 아파트 분양가가 ㎡당 9,200만~1억5,500만 동(3,503~5,901달러), 최고급 아파트는 2억3,500만 동(8,947달러)에서 최고 4억7,000만 동(1만7,895달러)/㎡에 육박했다.
부동산 개발사들의 고급 주택 집중 개발은 지난해부터 시작돼 상반기 더욱 뚜렷한 양상을 나타내고 있다. 협회에 따르면 지난해 고급 주택 공급량은 약 2만 호로 전체의 25%를 차지했다. 전년과 비교하면 10배 가까이 증가한 수준이다.
6월 말 기준 분양 시장에 나온 고급 아파트만 해도 약 1만5,900로 전체의 78%를 차지했다. 작년 고급 주택의 80%에 해당하는 규모다. 반면 저가 주택은 공급 절벽이 이어지고 있다.
협회는 개발 비용 증가를 주거 상품 구조 변화의 주된 원인으로 분석했다. 토지 가격과 토지사용료, 금융 비용, 건설 자재비 상승과 함께 인프라 및 마감 품질에 대한 요구 기준이 높아지면서 저가 주택으로는 투자 수익성을 확보하기 어려워졌고, 많은 기업들이 수익성을 위해 고급 주거 개발에 집중하고 있다는 설명이다. 특히 가용 부지가 줄어들면서 대도시에서 편의시설을 집약시킨 대규모 고급 주택 단지 개발로 상품 가치를 극대화하는 추세가 뚜렷해지고 있다.
여기에 고소득층 및 장기 투자자의 탄탄한 구매력이 시장을 뒷받침하고 있다. 상반기 전국 아파트 거래량은 약 4만8,000건을 기록했는데, 이 중 4만3,000건이 신규 공급 물량에서 발생했다. 고급·최고급 부문은 신규 거래의 약 22%를 차지했으며, 분양률은 58%를 기록했다. 중도금 유예, 이자 지원 등 수요 촉진을 위한 건설사들의 다양한 지원 정책도 고가 아파트 매수를 이끌어내는 데 도움이 됐다.
전문가들은 개발비 하락 여지가 없는 만큼 올해 하반기에도 고급·최고급 주택 위주의 공급 구조가 유지될 것으로 전망했다. 주택 공급은 늘어나는 데 반해, 수급 불균형이 갈수록 심화돼 서민층의 내 집 마련 문턱이 더욱 높아질 것이라는 우려가 나온다.
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