호치민시 상업용부동산, ‘입지보다 ESG’…구축 오피스빌딩 리모델링 불가피
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그동안 견조한 수요로 성장세를 거듭해 온 베트남 호치민시의 오피스 시장이 중대한 기로에 섰다. 관내 A급 오피스빌딩 중 약 30%가 준공 10년 이상 노후화에 직면하면서 친환경·스마트 인증을 최우선으로 요구하는 다국적 기업들의 눈높이를 맞추지 못하고 있기 때문이다.
글로벌 부동산 컨설팅 업체 존스랑라살(JLL)이 최근 내놓은 보고서에 따르면, 현재 호치민시 A급 오피스빌딩 중 약 28%는 준공된 지 10년이 지난 노후 건축물로, 대부분의 건물이 25~30년째 운영되고 있는 것으로 확인됐다. 이러한 오피스시설은 △스마트 시스템 △친환경 인증 △임직원 편의시설을 갖춘 현대적 오피스로 빠르게 발길을 돌리고 있는 임차인들의 수요 변화에 가장 취약한 자산군으로 분류된다.
현재 하노이와 호치민시의 전체 오피스 공급 면적은 약 410만㎡에 이른다. 이 중 A급 오피스 면적의 약 35%는 국제 기준의 친환경 건축 인증을 취득하지 못한 상태로, 임차인을 붙잡아 두고, 경쟁력을 유지하기 위해서는 향후 수년 내 대대적인 시설 개보수가 불가피한 상황이다.
오피스빌딩의 노후화 위험은 비단 베트남에 국한된 문제는 아니다. 보고서는 현재 전 세계 오피스빌딩의 약 65%가 △환경 △기술 △사용자 경험에서 새로운 기준을 충족하지 못할 시, 2030년까지 노후화될 위험에 처해있다고 지적했다.
부동산 전문가들은 구축 오피스빌딩에 대한 리모델링 압박이 건물 자체의 내구연한과 임차인들의 니즈 변화가 맞물린 결과라고 분석했다. 업계에 따르면, 통상 오피스빌딩은 운영 15년 차를 기점으로 주요 기계 설비 및 관리 플랫폼의 대대적인 오버홀 주기에 진입한다. 준공 후 20~25년이 지나면, 건축 수명 연장과 시장 가치를 유지하기 위한 전면적인 리모델링이 필수적이라는 의견이다.
새로 공급되는 신축 오피스빌딩과 구축 시설물 간 격차는 시간을 거듭하며 더욱 커지는 양상을 보인다.
JLL에 따르면, 현재 호치민시에서 개발 중인 A급 오피스빌딩의 70%는 설계 초기 단계부터 친환경 인증 및 스마트 건축물 기준 아래 사용자 경험 극대화에 초점을 맞추고 있다. 이와 대조적으로, 준공 20년이 지난 구축 오피스빌딩은 전기 시스템의 성능이나 공조, 편의시설, 에너지 효율 측면에서 구조적 한계에 직면한 상태로, 상당수 건물은 설계 한계로 인해 최근 다국적 기업들이 선호하는 유연한 업무 공간이나 관리 기술 기준 충족조차 어려운 상황이다
업계는 ESG가 오피스 시장의 새로운 기준으로 자리매김함에 따라, 임차인 유치와 안정적인 임대료를 유지하기 위해서는 구축 오피스빌딩이 살아남기 위해서는 대대적인 리모델링이 필요하다는 의견을 내놓고 있다.
실제로 많은 오피스빌딩 소유주가 대대적인 리모델링에 착수해 가시적인 성과를 내고 있다. 호치민시 도심에 위치한 △메린포인트타워 △엠플라자 △빈컴센터타워 등은 ESG 기준에 입각한 리모델링을 단행, 입주율을 끌어올리면서도 지역 평균보다 높은 임대료를 안정적으로 유지하고 있다.
JLL에 따르면, 친환경 인증을 획득하고, 명확한 탄소 감축 로드맵을 제시하는 오피스빌딩들은 시장 평균 대비 15~30% 높은 임대료 프리미엄을 누리고 있다. 업계는 시설 개량이 필수적인 일부 항목에만 집중할 경우, 리모델링에 소요되는 비용은 건축물 자산 가치의 1~7% 수준에 불과하다며 운영비 절감과 건축물 수명 연장, 가치 보존을 위해 구축 오피스빌딩 소유주로 하여금 리모델링을 권장하고 있다.
전문가들은 호치민시 오피스 시장이 입지 경쟁에서 지속 가능성과 품질 경쟁으로 전환하고 있다며 차세대 오피스빌딩의 신규 공급이 지속됨에 따라 구축 빌딩의 리모델링은 단순한 유지보수가 아니라 임차인 유치와 높은 임대료 수익, 자산 가치 유지를 위한 불가피한 선택이라는 의견을 내놓고 있다.
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