호치민시 아파트 분양시장, 고금리 장기화·높은 가격에 ‘꽁꽁’…수급 미스매치 심화
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베트남 최대 도시인 호치민시의 아파트 분양 시장이 높은 가격대와 고금리, 풍부한 공급이 맞물리며 침체가 장기화하는 모습이다.
글로벌 부동산 컨설팅 업체 나이트프랭크베트남(Knight Frank Vietnam)이 최근 내놓은 호치민시 아파트 시장 보고서(옛 빈즈엉성·바리아붕따우성 포함)에 따르면, 2분기 7,150호 이상의 분양이 시작되며 전체 신규 공급은 전분기 대비 156%, 전년 동기 대비 약 35% 늘어난 1만4,200여 호를 기록했다.
그러나 늘어난 공급에도 전체 분양 건수는 약 7,680건, 시장 흡수율은 39%(미분양 재고 포함)에 불과했다. 호치민시 도심만 놓고 보면, 분양 건수는 1,781건에 그쳐 흡수율은 31%에 그쳤다.
이전 분기와 비교해 옛 빈즈엉성 지역을 중심으로 한 중급 아파트에 매수세가 몰리며 구매력은 평균 3%포인트 증가했으나, 이 또한 지난해 같은 기간과 비교하면 여전히 24% 낮은 수준이다. 나이트프랭크는 2분기 분양 시장의 거래 절벽이 신규 공급의 대부분이 실수요자의 재정 능력을 크게 초과한 고급 주거 사업에 집중되었기 때문으로 분석했다.
베트남 부동산 데이터 플랫폼 원마운트그룹(One Mount Group) 또한 나이트프랭크와 유사한 내용의 시장 보고서를 발표했다. 동사에 따르면, 2분기 호치민시 아파트 신규 분양 물량은 약 1만1,000호로 지난해 같은 기간보다 51% 급증했으나, 실제 분양 건수는 9,500건에 그쳐 흡수율은 1분기 52%에서 2분기 50%로 하락했다.
호치민시 아파트 분양 시장은 구매력 약화뿐만 아니라 가격대별 양극화도 보다 뚜렷해진 모습을 보였다. 원마운트그룹에 따르면 전체 분양 건수 중 ㎡당 6,000만~1억2,000만 동(2,282~4,564달러) 상당 매물이 흡수율 59%를 기록한 반면, ㎡당 1억,2000만 동 이상 고급 아파트의 경우 흡수율은 20%에 그쳐 고가 아파트 구매에 대한 수요자들의 신중한 접근이 지속되는 추세가 확인됐다.
현지 부동산 업계는 분양 시장 거래가 좀처럼 개선되지 않는 원인으로 고금리가 장기화하고 있는 상황에서 분양가가 지속적으로 상승하며 구매자들의 자금 동원력이 한계에 부딪혔기 때문으로 분석하고 있다.
나이트프랭크에 따르면, 행정구역 통폐합 후 2분기 호치민시의 아파트 평균 분양가는 ㎡당 3,670달러로 이전과 비교해 8% 오른 상태이며, 원마운트그룹은 호치민시 중심부 아파트 분양가가 ㎡당 1억300만 동(3,917달러), 빈즈엉성 지역은 ㎡당 6,000만 동(2,282달러)으로 33% 올랐다고 밝혔다.
아파트 분양가가 고공행진을 이어가면서 공급과 수요의 격차는 갈수록 벌어지는 모양새다. 분양 매물은 대부분 고급 아파트에 집중된 반면, 실제 시장의 구매 대기 수요는 실거주 목적의 중저가 제품에 집중돼 있기 때문이다. 이러한 수급 미스매치로 인해 신규 공급 물량은 빠르게 쌓이고 있는 반면 실제 분양은 그에 비례해 개선되지 못하는 상황이다.
부동산 개발사들은 판촉을 위해 △대출금리 지원 △대금 납부 기한 연장 △할인율 상향 등의 혜택을 적용하고 있지만, 대부분의 정책이 초기 금융 부담을 덜어주는 데 그칠 뿐, 높은 분양가 자체를 낮추지 못해 분양률을 끌어올리기는 역부족인 실정이다.
나이트프랭크의 전망에 따르면 내년 말까지 호치민시에는 약 7만6,000호가 추가 공급될 것으로 예상된다. 특히 향후 시장에 쏟아질 물량 역시 대부분 분양가가 높은 고급 아파트에 집중돼 있어 분양 시장 침체는 한동안 이어질 것으로 전망된다.
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