호치민시 아파트 투자자들, 조정장 진입에 ‘단기→장기보유’ 전략 급선회
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베트남 호치민시 아파트 시장의 조정이 본격화되면서 1~2년 사이 시세 차익을 노리던 단기 투자자들이 기대 수익을 대폭 낮추거나 임대 수익 창출 중심의 장기 보유 전략으로 선회하는 모습이다. 금융비 부담이 높은 상황에서 자산 가격 상승을 무작정 기다리기보다는 매달 안정적인 현금 흐름을 통해 조정장을 버텨내겠다는 움직임으로 풀이된다.
업계에 따르면, 2023년 이후 단기간 급격한 과열 양상을 보였던 호치민시 아파트 시장이 최근 상승세가 둔화되며 조정장세에 진입하고 있다. 늘어난 신규 공급으로 인해 구매자들의 선택지가 넓어지면서 매매 시장에서의 매도·매수자 간 눈치 싸움이 한층 격화되는 모습이다.
글로벌 부동산 시장조사업체들의 지표에서도 이 같은 조정 국면은 고스란히 드러난다.
글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE베트남에 따르면, 2분기 호치민시 아파트 평균 매매가는 전년 동기 대비 6%포인트 이상 하락했다. 2024~2025년 기간 분기당 평균 10%을 웃돌던 매매가 상승률은 현재 2% 안팎의 미미한 수준에 머물러 있다.
애비슨영베트남(Avison Young Vietnam) 역시 호치민시 아파트 시장이 조정장에 진입했다는 의견을 나타냈다. 동사에 따르면, 고급아파트 가격은 전고점 대비 5~8% 하락한 상태이며, 고급아파트의 분양률은 30%를 하회하고 있고, 중고급 부문 역시 35% 안팎에 그치고 있다.
즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung) CBRE베트남 전무는 “자산 가격 상승세가 둔화됨에 따라 투자자들은 유동성 확보를 위해 수익 기대치를 낮출 수밖에 없을 것”이라며 “일부 지역에서는 보유 비용을 제외하면 매매 수익은 예금금리와 비슷하거나 그보다 낮은 수준을 보이기도 한다. 당초 기대 수익을 내고 아파트를 되파는 것이 이전보다 훨씬 어려워진 상황”이라고 전했다.
호치민시 아파트 매매 시장이 이처럼 위축된 데는 높은 주택담보대출 금리가 장기화하고 있는 신규 공급이 크게 늘어난 영향으로 풀이된다.
업계에 따르면, 주택담보대출 금리는 9.2%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 여기에 각 시행사들이 ㎡당 분양가 6,000만~8,000만 동(2,282~3,043달러) 안팎의 신축 아파트들을 파격적인 금융 우대 혜택과 함께 쏟아내면서 기존 매물의 매력도가 크게 떨어졌다는 분석이다.
데이비드 잭슨(David Jackson) 애비슨영베트남 CEO는 “아파트 시장이 투자 과열기를 거쳐 한층 지속 가능한 투자 국면으로 진입하고 있다. 2분기 아파트 평균 매매가는 전분기 대비 2~6% 하락을 보였는데, 이는 과도한 금융 레버리지를 통해 아파트를 구매한 보유자 사이에서 주로 나타나는 현상”이라고 평가했다. 짧은 시간 내에 시세 차익을 노리기보다 임대를 통한 현금 흐름 창출과 운영 관리의 질, 중장기적 관점의 자산 가치 상승에 집중하고 있다는 분석이다.
아파트 가격 하락 외 외곽 지역 교통 인프라 개선은 주택 시장에도 변화를 가져오고 있다. 호치민시와 주변 위성도시를 잇는 교통망 인프라 개선이 가속화되면서 도심지보단 외곽 지역의 합리적인 가격대를 찾아나서는 투자자들도 크게 늘고 있다는 분석이다.
업계 전문가들은 시장 전반에 걸친 약세가 나타나지 않았다며 급격한 시장 충격 가능성은 낮게 보면서도, 투자자들의 기대치 하향은 당분간 지속될 것으로 전망했다.
CBRE베트남은 올 한 해 호치민시(옛 빈즈엉성·바리아붕따우성 포함) 아파트 공급량이 4만3,000호에 이를 것으로 전망하며, 향후 수년간 대규모 공급이 지속될 것으로 내다봤다. 향후 시장 전망과 관련해, 업계는 공급 과잉과 매수자 우위 시장이 맞물리면서 앞으로 단기 시세 상승 기대감에만 의존하던 자산보다는 실제 가치와 안정적인 현금 흐름을 증명하는 매물을 중심으로 거래가 이뤄질 것으로 전망했다.
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