호치민시, 2분기 아파트 매매가 10% 하락에도 거래 없어…관망세 지속
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베트남 호치민시의 아파트 매매가가 올해 초와 비교해 최고 10%까지 하락했음에도, 추가 하락을 기대하는 매수자들의 관망세가 짙어지면서 거래량은 좀처럼 회복되지 못하는 모습이다.
현지 부동산 업계에 따르면, 2분기 호치민시 도심 및 교외 지역 고급 아파트 매매가는 연초와 비교해 8~10% 하락한 상태다. 가격 하락에도 불구하고, 관망세가 짙어지면서 실제 거래량 개선까지는 이어지지 못하는 형국이다.
이번 조정에 대해 지역 부동산 중개인들은 “이번 조정은 대부분 대출 상환 압력에 직면했거나 급전이 필요한 소유주들의 매물에 집중됐을 뿐, 이 외 법적 이슈가 없고, 입지가 좋은 매물들은 상대적으로 안정적인 가격을 유지하고 있다”는 의견을 내놨다.
베트남 부동산 컨설팅 업체 DKRA컨설팅(DKRA Consulting)에 따르면, 2분기 호치민시 아파트 매매가는 전분기 대비 3~6% 범위의 약세를 보였다. 지역별로는 동부와 북부 지역이 약 2~6% 범위로 하락했고, 서부와 남부는 4~6%, 시내 중심부 역시 3~5% 사이 하락을 보였다. 온라인 부동산 정보 플랫폼 밧동산닷컴(Batdongsancom)에서도 호치민시 여러 지역의 아파트 매매가가 연초 대비 3~7% 하락하며 단기 조정 장세가 확인됐다.
업계는 이 같은 흐름이 급속한 과열기를 지나 시장이 본격적인 가격 재평가 단계에 진입했음을 보여주는 신호라고 해석했다. 수년간 이어진 고급 아파트 중심의 높은 분양가로 인해 구매력이 제한적인 상황에서, 신규 공급이 지속되면서 기존 매매 시장의 호가에 하방 압력을 가중시키고 있다는 설명이다.
글로벌 부동산 컨설팅 업체 나이트프랭크베트남(Knight Frank Vietnam)이 최근 내놓은 호치민시 아파트 시장 보고서에 따르면, 통폐합 후 호치민시의 분양 시장 흡수율은 39%(미분양 재고 포함)에 불과했고, 통폐합 전 호치민시 분양 건수는 1,781건에 그쳐 흡수율은 31%로 더 낮게 나타났다. 신규 공급이 주로 고가 아파트에 집중된 탓에 구매자들이 더욱 신중한 모습을 보이고 있기 때문이다. 매매 시장과 더불어 분양 시장 또한 높은 가격대와 부동산 대출 금리로 구매력이 여전히 회복될 기미가 보이지 않고 있다.
베트남부동산연구원(VARS IRE)은 매매 시장의 가격 하락은 올해 초부터 본격화되었으며, 현재 시장에 나온 매물들은 대부분 시장 과열기에 많은 차입을 활용해 매수한 투자자들의 매물에 집중되어 있다고 분석했다.
베트남부동산연구원은 많은 부동산담보대출 중 상당수가 원리금 동시 상환 단계에 진입했으나, 집값 상승세가 꺾이고, 금융 비용이 불어나면서 투자자들이 기대 수익률을 낮추거나 매입가 이하로 손절매를 감행하고 있다고 진단했다. 여기에는 포모(FOMO) 심리로 인해 단기 시세 차익을 노리고 뒤늦게 시장에 진입했던 투자자들도 일부 포함된다.
여기에 신규 분양 시장에서 공급되는 매물들과 대출이자 지원 등 개발사들이 내걸고 있는 파격적인 프로모션도 매매 시장을 압박하는 요인이다. 선택지가 넓어진 구매자들이 관망세로 돌아서면서, 상대적으로 호가가 높거나 경쟁력이 떨어지는 매물들은 구매자를 찾기 위해 가격을 추가로 낮춰야 하는 처지다.
하반기에도 주택담보대출 금리가 고공행진을 지속할 경우, 매매 시장의 조정이 이어질 수 있다는 게 업계 전문가들의 중론이다. 신규 분양 물량과 개발사들의 파격적인 프로모션 혜택 덕분에 매수자가 협상에서 우위를 점하는 '매수자 우위 시장'이 당분간 이어질 전망이다.
다만 호치민시 도심지 신규 주택 공급 자체가 워낙 제한적인 반면, 실거주 목적의 매수 수요는 높은 만큼, 이러한 부진이 시장 전반으로 확산되기는 어렵다는 의견도 제기된다. 향후 시장은 입지가 좋고 합리적인 가격대 매물 위주로 거래가 성사되고, 고평가된 매물은 거래를 위해 가격을 더 낮춰야 하는 양극화 장세가 이어질 전망이다.
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